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论我国房地产业的发展--基于可持续发展的视角
2011-05-07 15:32:15 来源:www.bobaidu.com 作者:论文发表,论文投稿 【 】 浏览:1955次 评论:0

  摘要:随着我国经济的发展,房地产业取得了长足进步,但在发展的过程中,也出现了一系列问题,如房价上涨过快,开发过程中的腐败,房地产业与周围环境的协调等,这对房地产业的可持续发展产生了严重制约。在工业化和城市化进程加速推进的背景下,房地产业必须在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上,与环境相适应,为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础。
    关键词:房地产;可持续;调控体系
    房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业,是国民经济中各行业联系的重要枢纽,在经济发展中起着核心作用。在工业化和城市化进程加速推进的背景下,房地产业作为城市化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节,怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础,这非常重要。这既是研究房地产业可持续发展的必要性和重要性之所在,也是写作本文的主要目的。结合前人研究,本文将房地产业的可持续发展定义为:房地产业的可持续发展是指房地产业的开发活动与其所赖以存在和发展的资源、环境和社会等因素的相互协调关系,即既要满足当代人对住房及其经济活动所需要的各种房产产品的需要,又要满足子孙后代发展的需要;同时也意味着既要保持房地产业自身不断增长和健康发展,又要使房地产业的发展与国民经济发展相适应。
    因此,房地产业发展在实质上表现为一种经济活动,同时它又与生态环境、社会发展密切相关。它包括土地资源的合理利用、生态环境的维护和改善、房地产业的稳定协调发展、人民生活水平的不断提高、房地产市场机制的逐步完善等多方面内容。
    一、我国房地产业可持续发展面临的问题
    近年来,我国房地产业取得了十分可喜的成绩,也为实现其可持续发展创造了相当不错的条件,但由于受高额财政收入的诱惑,一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求,却忽视对环境的保护和资源的合理利用,加上房地产企业本身对利润的盲目追求,结果造成了大量资源和能源的浪费和环境的污染,违背了经济、社会和环境的可持续发展的客观规律,这主要表现为:
    (一)结构性矛盾和生态环境问题。
    1.开发失控,无序开发,导致土地资源的大量浪费。优势区位的过度竞争:因为土地的供给弹性较小甚至是没有,使得土地的开发受到供给总量的限制,存在着对优势区位的竞争。由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上,致使一些可更新资源从一些最适宜的土地上消失,这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力;地区优势的片面发挥:由于我国资源和产品价格体系的不完善,导致一些地区重工轻农,以牺牲农业、占用耕地去追求经济发展。此外,地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同,生产布局并不能发挥地区优势,造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降;土地利用的代内公平问题:在当前欠公平的经济秩序中,发达地区有时凭借经济和技术的优势,不仅不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任,而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散,将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体,这既违背了可持续发展的基本原则,同时也使土地的可持续利用难以实现。
    2.结构性矛盾突出,空置率比较高。大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要来加快结构的调整,既考虑富裕的阶层,也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期,房地产企业也在迅速扩张,但这种房地产企业的结构性缺陷,尽管可以使投资者获得一些短期利益,但从长期来看,却会给行业带来巨大的风险。近年来,国内房地产投资保持了近30%的快速增长势头,超过了商品房的销售速度,加上房价一路攀升,开发商为获取更多的利益而采取的“捂盘惜售”策略,使得商品房空置率大大增加。
    3.房地产企业大量短期行为,对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显著特点是开发企业数量多而规模小,企业规模小,不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源,而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为,从而出现外部不经济现象,具体表现在:开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用,一些开发商甚至无视城市规划,违章建设;一些开发商为削减成本,往往采用耗能大、质量低劣的产品,甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后,有害物质超标,建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等,破坏了生态环境。
    (二)、政策法规不健全引发的道德风险。
    1.土地批租制度不健全带来的弊端。

     我国的土地归国家和集体所有,开发商和业主仅仅是在一定的时间内享有土地的使用权。由于土地批租制度的不统一,使得房地产企业在取得土地方面几乎谈不上公平。特别是相当多的国有企业在改制转型过程中,存在大量的国有土地处置问题,由于政策规定甚至是经办人的原因,一方面是企业职工的安置和补偿得不到妥善处理,国有资产大量流失,另一方面那些有实力、资质好、讲诚信的房地产企业因为没有拉关系、套近乎上花“足”功夫而失去获得项目开发和土地储备的机会。这种状况严重波及到整个房地产业的可持续发展。同时,我国房地产业相应的法律法规尚不健全,加上复杂、冗长又微妙的行政审批链条,给部分官员提供了寻租的机会。
    2.住房制度改革中的寻租和腐败现象。
    在我国实行的一系列住房制度改革过程中,像福利分房制度和扶贫解困房的审批、城市房地产开发过程中对原居民以及郊区农民的拆迁、安置和补偿等各种环节,由于制度的不健全,操作不透明,也是产生腐败的温床。如在公房出售过程中,一些单位和部门的领导利用职务之便谋取私利,采取对人不对事的暗箱操作方式,甚至公然制定一些与国家法律与政策相悖的土政策。这些现象的存在不仅造成更大程度上的社会不公,同时也使得房地产业乃至整个经济和社会的可持续发展进程受到制约。
    3.房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多。
    因为房地产开发过程中缺乏有效的监督和约束,房地产商为经济效益,往往不顾住户的利益,有的不按城市规划规范,楼群密度过大,使住房的生活空间受到影响;有的面积“缺斤少两”,从中盘剥消费者;有的“粗制滥造”,安全隐患四伏。诸如此类的不规范或欺诈行为,却无人过问,这使得一方面政府部门的行为得不到有效地监督和约束,而另一方面房地产开发商的错误行为也得不到及时的纠正,相应的责任得不到追究。所有这些,都是与可持续发展的理念背道而驰的。
二、实现我国房地产业可持续发展的相关对策
    (一)建立健全宏观调控体系。
    以科学发展观为指导,充分理解加快城市发展的积极作用,同时将这种积极性和科学性结合起来,正确处理需要和可能、近期和远期、局部(城市)和整体(国家)的关系,从实际出发,减少盲目性,增加自觉性,提高科学性;综合运用各种宏观调控手段和管理措施,简化政府对项目的审批程序,由过去各部门分割管理变为“一条龙”服务,增强服务意识,变政府管理为行业化“自治”和政府监督与法律制度相结合,增加竞争的透明度。加强城市化和城乡一体化规划和管理中的制度性建设,着力将城镇规划的制定与管理纳入法制化轨道;积极发展房地产二级市场,规范住房公积金制度。放宽政策,鼓励各类存量房交易,规范中介行业的发展,实施税收优惠政策,鼓励适度的投资性购房,进一步完善住房公积金方面的制度,加强管理,在保证安全性的前提下,提高资金的使用效率;健全房地产业相关政策和法律,完善信息、预警系统。制定统一的房地产法律体系,为房地产业可持续发展创造制度保障。提高房地产法律中介服务的水平,大力推行听证制度。完善房地产信息系统和预警系统,将影响影响和构成房地产市场的各类要素分类预警。
    (二)从产业层面为房地产业可持续发展创造条件。
    一是要优化房地产业的产业组织,加快房地产业现代化进程。通过实施企业战略重组,促进行业整合,提高房地产业的资源配置效率,特别应注重通过企业股份制改造、重组和上市,是中国出现一批大型房地产企业集团,从而促使整个行业朝规模化与集约化方向发展,以提高开发质量和整个房地产行业的资质和水平。加快建立和完善房地产业技术规范,加快研究推进住宅产业化的经济政策,同时加快建立和完善房地产业现代化的推进机制。二是要促进创意经济与房地产业的强强联合。房地产业必须走可持续发展道路,把房屋、业主和环境三个要素作为一个整体,重视对自然资源、经济资源和科技资源的合理、充分和高效利用,重视提高房地产产品的附加值和技术含量,把创意经济引入房地产业应当而且必然走向区域经济发展战略的前台。强化创意经济与房地产业的互动,不仅在住宅方面,还包括文化教育领域的房地产业、体育产业,影视城、仿古街等房地产业与文化领域的合作等。三是要大胆对外资开放我国的房地产业。外资的进入,必然会带来与之相匹配的现金技术以及先进的观念和管理模式,刺激国内房地产企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本,增强企业的竞争力,从而推进我国房地产业升级和实现可持续发展。同时,应加强对涉外房地产企业的管理工作及对其的资质审查和项目监督,以防范风险。
    (三)构建房地产业可持续发展的微观基础。
    一是要建立和完善现代企业制度。科学制定房地产企业的发展战略,凸显和强化公司个性,构建整合性战略。建立有效地激励机制和约束机制,积极解决企业管理中的“认知模式钢化”问题。二是要重视物业管理,为房地产业的可持续发展提供动力。必须提高服务意识,淡化管理观念,加强物业管理公司与业主之间的沟通。加强物业管理公司的资质建设,进一步落实《物业管理条例》和《物权法》,正确处理好物业管理企业、开发商、业主和业主委员会之间的关系。

参考文献:
[1]潘家华.持续发展的经济学分析[M].北京:中国人民大学出版社.1998
[2]曲波.房地产经济波动与宏观经济波动[M].北京:中国人民大学出版社.2003
[3]田海东.住房政策:国际经验借鉴与中国现实选择[M].北京:清华大学出版社.2002

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